Артем Цогоев | Недвижимость

📊 Московский девелопер КОЛДИ напокупал новых проектов и громко провозглашает грядущую трансформацию «авторского девелопмента». Это всё, конечно, очень интересно, но что насчет драмы? Проблемы, сложности, потери, намеки на банкротство? Ну должно же быть что-то интересное? 🔑Читаем МСФО за 2025 год ООО «Тальвен» (это и есть КОЛДИ). Почему читаем, компания же непубличная? Теперь уже публичная. В декабре 2025 КОЛДИ дебютировал на долговом рынке выпуском облигаций (разместились под 22%) - теперь я буду следить за ними и их отчетностью. Начнем с хороших новостей: в январе 2026 года был введён в эксплуатацию клубный дом «Хамовники 12» (в золотой рамочке), а в феврале по нему раскрыли эскроу и погасили кредиты Сбербанка на 13,65 млрд ₽. Это избавило КОЛДИ от 22% всего долга группы. 📈 По самому 2025 году: выручка 18,2 млрд ₽ (+8,9%), чистая прибыль 2,03 млрд ₽, EBITDA около 3,7 млрд ₽ при марже порядка 20%. КОЛДИ в прибыли второй год подряд. Аудиторское заключение чистое и без оговорок, ковенанты по кредитным договорам соблюдаются, купоны по облигациям и ЦФА платятся в срок. Объём незавершённого строительства на балансе вырос в 2,4 раза - до 28,3 млрд ₽. ⚙️ Но есть же долги! Почти весь долг - банковское финансирование (60,55 из 61,75 млрд ₽), то есть деньги, которые банки дали под конкретные проекты после собственной экспертизы. В 2025 году компания впервые вышла на публичный рынок, разместив облигации и цифровые финансовые активы. Структура ставок классическая для стройки: по проектным кредитам ставка составная - базовая (ключевая +3,25-5,30%) на непокрытую эскроу часть долга плюс специальная надбавка 1,75-6,81%, которая тем ниже, чем полнее счета эскроу. Непроектные кредиты идут по ставке ключ +4,5%. При этом 98% долга (60,43 млрд ₽) выдано под плавающую ставку. Компании может повезти: явно наметившийся цикл смягчения ДКП сделает для финрезультата КОЛДИ больше, чем любые управленческие решения. 🎯 Кстати, в КОЛДИ официально подтвердили планы выйти на IPO и стать шестым публичным девелопером на Мосбирже, ориентир по срокам - 2030 год. Правда, чтобы успешно провести IPO, московскому девелоперу нужно стать ещё более прозрачным и узнаваемым в среде инвесторов: совет директоров, комитеты, новые управленческие органы и т.д. 🔮 Итого: всё у КОЛДИ нормально. Компания строит в лучших локациях Москвы, второй год в прибыли, вводит объекты в срок и гасит кредиты по графику. Даже скучно читать такую отчётность - хорошо, что на рынке есть другие застройщики, у которых что ни отчёт, то триллер!

STONE штурмует небо 🏗 Офисный девелопер №1 STONE запустил направление офисных небоскрёбов STONE SKY. Первый проект линейки - премиальный бизнес-центр STONE SKY Ходынка с верхней отметкой 255 м. 🏢 Будет два башни: офисный небоскрёб F1 на 55 этажей и камерная F2 на 16 этажей. Связывает их единый стилобат с каскадом террас и прямым выходом в парк «Ходынское поле». 🌆 Уже в продаже видовые офисы от 65 м2, панорамные этажи от 1,6 тыс.м2 под команды до 250 человек и высотная резиденция площадью 21,2 тыс.м2 - единым блоком, целиком. Цена: от ₽42,1 млн 📐 Напомню: деловой кластер на Ходынке разросся до четырёх проектов от STONE со сроками готовности 2027-2032 гг. Первая очередь линейки STONE Ходынка реализована на 95%, вторая - более чем на 50%. 🔮 Так как создано целое направление STONE SKY, то очевидно, скоро появятся новые высотные (от 200 метров) бизнес-центры от STONE - компания намекает ещё на два проекта. #стартпродаж

📝Я получил крутейший отзыв на свой курс «Еxcel для недвижимости». Хочу поделиться здесь: ⏪ Как же здорово, что в наше время есть возможность перенимать передовые наработки у лучших профессионалов в своей области! На курсе Артёма Цогоева «Еxcel для недвижимости» я получила невероятное удовольствие от процесса обучения и результата, который не заставил себя ждать. Если до курса все мои прогнозы были подкреплены лишь примерным представлением о том, что такое финансовое моделирование, то сейчас они обрели ясные очертания в совокупности с финансовыми показателями, формулами и критериями расчета. Надо сказать, что это лишь увеличило их ценность 🙂 Теперь я гордо ношу звание «Мастера excel в недвижимости» и могу просчитать бесконечное множество сценариев развития событий, исходя из вводных данных. Это помогает принять решение по развитию, либо выходу из того или иного проекта, легко, осознанно и обоснованно со всех сторон. Будь то проект инвестиционный, либо для личного использования. В наше время эта компетенция является неотъемлемой частью профессиональной деятельности человека, развивающегося в направлении финансовой и инвестиционной грамотности. Благодарю Артёма за знания!⏩ 🥲Так приятно, если честно!

«Зачем покупать коммерческую недвижимость, если облигации или депозиты приносят такую же доходность?» ☝️ Это очень популярный и до слёз знакомый вопрос, на который на этом канале не единожды давался ответ в разных формах. У коммерческой недвижимости есть ряд принципиальных отличий от облигаций и депозитов. 📈иВ отличии от инструментов фиксированной доходности, арендная плата коммерческой недвижимости растёт с течением времени за счёт индексации, а вследствии этого растет и стоимость самого объекта недвижимости. Например, купив приносящий доход объект коммерческой недвижимости, можно не только получать рентный поток на уровне 7-10% годовых, но и зарабатывать дополнительные 4-6% на росте капитализации объекта недвижимости в долгосрочной перспективе. 💸 Положив 10 000 000 рублей на депозит под 9% или купив облигацию с купоном 10% через год вы можете вернуть 10 900 000 рублей или 1 1000 000 соответственно (до налогов). 💵 А вот если вы вложите 10 000 000 руб. в коммерческую недвижимость, то вы получите не только 700-1 000 тыс. руб. (до налогов) от аренды, но и ваши 10 000 000 могут превратится в 10 400 000-10 600 000 руб. за счёт переоценки рыночной стоимости недвижимости. Итоговая доходность составит 1 100 000-1 600 000 руб. в 1-й год и с каждым годом будет только расти! 🔗 Что ещё важнее, привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды. Фактически инфляция работает на пользу владельца недвижимости. В отличии от депозитов или облигаций. Но вход в подобный актив (с привязкой к ТО) потребует большего капитала или выбора в пользу коллективных инвестиций (например, SimpleEstate). ⚙️ Таким образом, коммерческая недвижимость была, есть и будет идеальным защитным активом, способным не только превосходить доходность долговых инструментов и депозитов, но и защищать инвесторов от волн инфляции и экономической нестабильности.