Янина Познянская | Доходная Недвижимость| Особняки | Земля Москвы

ГАБы в пределах ТТК В последнее время на рынке в закрытых продажах то и дело мелькают поистине коллекционные ГАБы. Причем продают их не профессионалы рынка, а компании, для которых скорее это непрофильные активы Собрала для вас аналитику — из свежих отчётов NF Group, Knight Frank, «Магазини Магазинов», Est-a-Tet, IBC (2025–I пол. 2026). 1. Спрос и предложение (сейчас) Вакантность ключевых улиц 4,9% (кон. 2025, мин. за 6 лет) → 6,5% (I пол. 2026) Предложение на продажу ~60 лотов на ключевых коридорах — устойчивый дефицит Новое предложение 2025 13,8 тыс. лотов (−9% г/г) при вводе жилья 7,4 млн м² (+12,9%) Инвестиции 2025 873 млрд ₽ (+10% г/г) — рекорд Где прошли сделки: ТТК–МКАД 61%, Садовое–ТТК 13%, Новая Москва 15% Суть: спрос сильно превышает предложение. Объекты в трофейных локациях продаются, не доходя до рынка. Главные арендаторы — общепит (38% площадей), fashion (14%), продукты, услуги. Растёт спрос на компактные лоты до 150–300 м² — 2. Рост стоимости за 5 лет Цены в ЖК бизнес класса +45% за 2 года) Цены за 3 года (DNA Realty) +50–100% (в 1,5–2 раза) Средняя цена 1-х этажей (Est-a-Tet, Q2 2026) 471,6 тыс. ₽/м² (+21,9% г/г); ЦАО — 692 тыс. ГАБ <300 м² 434–460 тыс. ₽/м², 2024 −4%, затем отскок Окупаемость центра 5 лет назад 7–9 лет → сейчас 13–15 лет Ключевой вывод: цены продажи росли заметно быстрее арендных ставок — капитализация разогналась, доходность сжалась. В зоне ТТК–МКАД окупаемость 8–11 лет (доходность 9–12%), что комфортнее центра. 3. Зона ТТК у метро — ориентиры: Ставки аренды 25–55 тыс. ₽/м²/год (у метро в спальных — 18–40 тыс.) Доходность 9–12% (против 6–8% в премиум-центре) Окупаемость 8–11 лет Цены ~300–500 тыс. ₽/м² в зависимости от локации Надёжнее всего — сетевые продуктовые (Магнит, Пятёрочка) и аптеки (Ригла, Горздрав): cap rate 8,2–9,5%, длинные договоры, низкая ротация. Общепит и сервисы дают выше номинально (10–12%), но риск простоя и ротации выше. 4. Прогноз (2026–2027) Базовый: дефицит качественного предложения сохранится, вакантность стабилизируется на 4–6%, умеренный рост ставок в топ-локациях (+3–4%/квартал). Риск: возможный рост цен на ликвидные лоты на 15–20% г/г в 2026 (DNA Realty) — может охладить спрос частных инвесторов. Факторы давления: НДС (22% ОСН, 5–7% для УСН с оборота >10 млн с 2026), снижение порогов УСН, стагнация потребительского спроса → у слабых операторов возможен рост вакансии. Драйвер роста: снижение ключевой ставки ЦБ → переток депозитного капитала в недвижимость. Тренд на будущее: районный формат — первые этажи ЖК, у метро/ТПУ/МЦК — самая устойчивая ниша. Практический вывод для вас Зона ТТК–МКАД + Садовое–ТТК = 74% всех сделок рынка. Это самая ликвидная, понятная и предсказуемая ниша для брокера ГАБ. Рынок на стороне продавца: дефицит, растущие цены, стабильный спрос на компактные лоты. Главное при оценке объектов — считать чистую доходность (реальные ставки на 10–25% ниже заявленных, простой 2–12 мес. съедает 2–10% годовой доходности, налоги −1,5–3 п.п.). Если было полезно, ставьте 🔥